Beweissicherung und Beweisführung
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Das Video mit den Hinweisen finden Sie am Ende dieses Beitrages (hier).
Wer muss was beweisen? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?
Nach den geltenden Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) muss die Mietsache einen Mangel haben. genau dies, muss der Mieter nachweisen. Ein Mangel ergibt sich zum Beispiel daraus, dass Schimmel in der Wohnung den Gebrauchswert ebendieser verringert. Vorliegen wird dieser Mietmangel grundsätzlich bei einer Gesundheitsbeeinträchtigung der Mieter, bei Geruchsbelästigung und bei optischen Beeinträchtigungen. Bezüglich einer Gesundheitsgefährdung ist die Rechtsprechung teilweise nicht einheitlich. Einige Urteile lassen die Gefährdung der Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache aussreichen, wohingegen andere die Auffassung vertreten, dass ein bloße Gefahr ohn konkrete Schädigung nicht ausreichend sein soll. Dies ist hier immer zu beachten.
Zur Beweisführung vor Gericht muss mit Hilfe eines Raumluftgutachtens bewiesen werden, dass eine gesundheitsgefährdende Menge von Schimmelpilzarten der Kategorien zwei bis vier in der Raumluft vorhanden sind. Kam es bereits zu einer Gesundheitsbeeinträchtigung, muss vom Mieter mit Hilfe eines ärztlichen Gutachtens nachgewiesen werden, dass der Schimmel ursächlich für die Erkrankung ist. Ist es zu optischen Beeinträchtigungen oder Geruchsbeeinträchtigung gekommen kann, zumindest was die Geruchsbeeinträchtigung angeht, oftmals ein Geruchsgutachten erforderlich sein. Fotos sowie Zeugen oder zum Beispiel eine Besichtigung durch den Richter können bei optischen Mängeln für die Beweisführung hilfreich und notwendig sein.
Sofern der Mieter die Nachweise erbracht hat, dass die Mietsache mangelbehaftet ist kommt es nun darauf an, in wessen Verantwortungsbereich die Ursache für die Schimmelbildung liegt. Hier kommt zum einen der Verantwortungsbereich des Mieters oder zum anderen der Verantwortungsbereich des Vermieters in Betracht.
Von nun an ergeben sich 3 Szenarien:
Szenario 1:
Die Ursache für die Schimmelbildung liegt im Verantwortungsbereich des Vermieters. Das bedeutet, dass zum Beispiel Wärmebrücken oder mangelhafte Wärmedämmung für den Schimmel ursächlich sind. Das ist dann der Fall, wenn dies zu kalten Wänden führt. die dadurch verursachte Luftfeuchtigkeit kann dann Schimmelpilze bilden.
Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor. Die Miete ist dann wegen des Mangels an der Mietsache gemindert.
Szenario 2:
Die Ursache für die Schimmelbildung liegt im Verantwortungsbereich des Mieters. Das bedeutet, dass zum Beispiel ein falsches Lüftungs- und Heizverhaltung oder zum Beispiel das Wäschetrocken in der Wohnung im Winter ohne lüften ursächlich für den Schimmel sind. Auch dies kann Schimmelpilze hervorrufen.
Ein mangel der Mietsache liegt dann nicht vor. Die Miete ist dann auch wegen mangelfreien Mietsache nicht gemindert.
Szenario 3:
Die Ursache für die Schimmelbildung ist strittig. Das bedeutet, dass es zwischen Vermieter und Mieter strittig ist, ob die Ursache für die Schimmelbildung ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten liegt oder ob dieser aufgrund von sogenannten Wärmebrücken herrührt. Ist das der Fall muss nun der Vermieter beweisen, dass die Ursache für die Schimmelbildung nicht auf Baumängel zurückzuführen ist. In der herrschenden Rechtsprechung nennt man das Sphärentheorie. Diesen Beweis kann er zum Beispiel dadurch antreten, dass er mit Hilfe von Gutachtern die ordnungsgemäße Wärmeisolierung und das Nichtvorhandensein von Wärmebrücken nachweist.
Gelingt es dem Vermieter dies zu beweisen liegt nun der Ball wieder beim Mieter. Er muss dann darlegen und beweisen, dass er die Mietsache, also die Wohnung, stets ordnungsgemäß gelüftet und ausreichend beheizt hat, sodass diese nicht unterkühlen konnte.
Gelingt es dem Vermieter nachzuweisen, dass das Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters nicht richtig war, so ergibt sich daraus im Einzelfall eventuell eine Mitschuld des Mieters für den Schimmel. Beispielsweise kann eine Mitschuld des Mieters, trotz vorhandener Wärmebrücken, gegeben sein, wenn dieser seine feuchte Wäsche zum Trocknen in der Wohnung aufhängt und danach nicht lüftet.
Umstritten ist, ob der Vermieter über das ordnungsgemäße Lüftungs- und Heizverhalten vorher aufklären muss oder nicht. Das Landgericht Frankfurt (Oder) setzt dies zumindest voraus (Entscheidung des LG Frankfurt (Oder) vom 14.09.2010 – Aktenzeichen: 19 S 22/09). Das Amtsgericht Nürtingen beispielsweise setzt voraus, dass ein richtiges Lüftungs- und Heizverhalten allgemein bekannt ist und setzt demnach eine vorherige Aufklärung durch den Vermieter nicht voraus (Urteil des AG Nürtingen vom 09.06.2010 – Aktenzeichen: 42 C 1905/09). Die meisten Vermieter, zumindest die meisten Hausverwaltungen, klären allerdings mittlerweile so oder so über Informationsblätter über das richtige Lüftungs- und Heizverhalten auf.
Bei Fragen oder Anregungen zu den dargestellten Inhalten kontaktieren Sie mich gerne unter:
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